新冠疫情的爆发和随后的全境封锁对澳洲酒店业收益产生了重大的影响，但通过对酒店部门相关支出的详细解刨，我们也发现了一些积极的现象。在本文中，Colliers 简略分析了酒店业主和管理者， 在面对需求受到冲击的下，应该已经实施的一系列措施。
预测营业收入(Revenue Forecasting)
对于许多酒店业主，是咬紧牙关运营，还是暂停营业及时止损，最终取决于酒店的预期营业收入。
在目前严峻的市场情况下，酒店业主应与管理者齐心协力，深入研究每个细分市场，广泛接触每个潜在客户，寻找可能存在市场需求。一旦发现持续需求，就应该判断他们的入住模式，例如访客类型和逗留天数，以及他们对的餐饮的要求。
通过观察智游天下(Expedia) 和缤客 (booking.com) 这样的旅游服务平台，Colliers发现大多数仍然开放预订的酒店，并没有因为新冠疫情改变产品定价政策。这个现象说明，现阶段客户很少会继续通过该类平台预订房间，因此酒店并未针对这些网站展开优惠，推广活动。
作为业主，你应该与酒店运营商积极合作及探索创收机会，尤其是通过政府渠道了解市场动态需求。Colliers了解到一些酒店集团已经开展新型营收业务，这包括餐饮外卖、零售、为因疫情受困，又不能在家工作的上班族提供日租服务、推出预售券，刺激解封后的消费力度等等。
基于过去两个月盈利和未来三个月的收益预测，酒店业主下一步应该做的，就是对支出的详细解刨，调整成本基数，以符合预期的收入水平。
评估开销成本 (Cost Assessment)
疫情之下，酒店业主和管理者的紧密协作尤为重要。酒店业主也应该参与到成本管理中， 对每条费用项目进行细化评估。
在酒店业运营成本中，人工成本是最大一笔支出，因此既是调控重点，也是决定酒店是否在疫情期间继续营业的关键。Colliers认为，即使酒店关闭，用作维持最基本工作的人员配置支出，与营业所需的固定人工成本支出差别不大。同时，保留核心管理团队非常重要，一旦解封，酒店的核心管理团队可以保证酒店继续正常运转。
在处理员工问题上，Colliers 建议酒店采用自下而上的配置策略。与其从裁员的角度审视人员安排，不如拿出一张纸，或者排班，认真考虑一下在疫情期间，酒店的运营需要哪些人手。为了帮助思考，您不妨假设一个开发项目，并考虑新项目在试营业时会需要哪些人手，从下而上，逐层考虑。通过这种方法，您可以得到一份人员配置基线，如果未来生意好转，我们可以随着需求的增加排班，逐层调整人员配置。现阶段，由于政府的JobKeeper计划支持，酒店暂时可以将员工配置维持在基线之上，调整人手的任务不是很急迫。不过Colliers 建议酒店业主准备一份人员配置基线。万一受疫情影响，市场危机超过原先设定的6个月JobKeeper时限，酒店需通过基线调整人手。
在仔细评估了每个部门的人员安排后，下一步，你的酒店运营商应该着手调整每个部门支出明细。您应该已经联系了第三方服务商，尤其是固定合同的合作商，开始重新讨论服务条款。Colliers 建议您将重点放在涉及信息技术（IT&T），市场营销（S&M）和物业维修（POM）等方面的第三方服务商。Colliers也建议您积极与地方议会和州政府取得联系，争取一些法定税收的优惠或延迟支付的政策，例如，市政费用(council rate)和下一年度的土地税收 (potential land tax)。
在完成以上几项后，酒店业主通过对未来收入预测以及支出明细的分析，可以了解酒店未来的现金流前景。以此来判断未来是否需要进一步注资，以及何时注资。酒店业主应该已经与银行方面取得联系，告知他们酒店现金流前景，以及酒店对于支付贷款本息的安排，包括何时还贷，该如何还贷。并就与银行签订的贷款契约，例如贷款价值比 (LVR) 和利息覆盖率( ICR)，向贷方寻求缓解。最后，业主需要保证与所有利益相关者保持通畅的沟通，包括酒店董事会，保险公司（包括董事和高级职员保险），土地出租人，承租人等，确保他们及时了解酒店当前经营状态和未来短期前景。
成功关键协作 (Collaboration is Key)
营运规划及落地实施需要酒店业主和管理者合理、有效、稳定地合作。聘请第三方资产管理经理协助审查及评估，是一个不错的建议，因为第三方有更高的独立性，也可以针对酒店提出的创收和成本控制计划，提供更专业的建议。
Colliers相信，通过规划和实施一系列成本节约措施，酒店业主可以顺利度过2020，并从疫情中逐步恢复。
在下一篇文章中，Colliers将探讨随着疫情缓解，经济复苏，酒店业主在未来3到6个月内应该做什么。我们会讨论酒店如何在重新计算酒店成本基数中兼顾最低成本基线，并从中获益。
'Charting the Course' series
Colliers International Hotels team have put together a series of articles to help the hotel and tourism industry chart the course to recovery, as one of the sectors most acutely impacted by social distancing measures introduced in response to Covid-19.
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