Salg af investerings-ejendomme

Hvad skal du være opmærksom på ved salg af investeringsejendomme? 

Når du vil sælge din investeringsejendom, er der flere aspekter, som du skal være opmærksom på. Det er vigtigt, at alle juridiske og tekniske papirer er i orden - hvilket vi naturligvis hjælper dig med.

Tilbudspligt

Som sælger er du underlagt en tilbudspligt. Det betyder, at de nuværende lejere i din ejendom skal have tilbuddet om at købe ejendommen på andelsbasis, før ejendommen kan sælges til andre. Udover denne mulighed for købet af ejendommen skal lejerne også have informationer om fx driftsudgifterne og lejeforholdene.

Derefter skal lejerne beslutte, hvorvidt de vil bruge denne mulighed til at danne en andelsforening. Prisen som du kan sælge din ejendom for, er dog også den samme for de nuværende lejere. Det betyder dermed også, at tilbudspligten ikke er forbundet med en risiko for at tabe penge. Hvis du som ejer ikke overholder tilbudspligten, kan lejerne lægge sag an mod dig i henhold til lejeloven.

Der er dog også undtagelser til tilbudspligten. Det gælder fx, hvis køberen allerede er medejer af ejendommen, den nuværende ejers ægtefælle/nære familie eller hvis ejendommen skifter ejer pga. arv.

Hvad med dine nuværende lejere?

Hvis du vil sælge din investeringsejendom, hvor der allerede er lejere, følger disse typisk med i handlen. Det er nemlig ikke en opsigelsesgrund, at ejendommen får en ny ejer. Tidligere var det muligt at tilbyde lejerne økonomisk kompensation for at flytte fra ejendommen ved et ejerskifte, men dette er ikke længere muligt.

Hvis lejerne selv tager initiativ til at fraflytte ejendommen mod økonomisk kompensation, er det stadig tilladt at sige ja til dette. Lejerne skal dog ikke presses til at flytte. Derfor må ejeren ikke foreslå at lejerne flytter ud. Bortset fra tilbudspligten bør de nuværende lejere ikke mærke meget til det nye ejerskifte.

Beskatning ved salg af investeringsejendomme

Når det gælder de relevante skatteforhold ved salget af din investeringsejendom, er beskatningsreglerne som udgangspunkt de samme som, hvis du solgte enhver anden type erhvervsejendom. Som sælger skal du betale skat af din potentielle fortjeneste. Dog kan du gøre brug af fradrag ved handelsomkostninger og ved mulige udgifter til moderniseringer af ejendommen.

Hvis du ejer en portefølje af flere ejendomme med en værdi på over 100 mio. kroner, bør du tilmed være opmærksom på lagerbeskatning af erhvervsejendomme. Dette ændrer beskatningsgrundlaget, så du løbende skal betale skat i henhold til de årlige værdistigninger - og ikke kun i forbindelse med et salg af ejendommen.

Dog er det nødvendigt at understrege, at dit samlede skattebeløb bliver ved med at være det samme. Lagerbeskatningen træder i kraft fra indgangen af 2023, men lagerbeskatningen har ikke tilbagevirkende kraft. Det betyder, at værdistigninger frem til 2023 ikke vil være underlagt lagerbeskatning.

Parcelhusreglen

Med parcelhusreglen kan du undgå at betale skat af din fortjeneste ved udlejning af ejendommen. Dette kræver dog, at du selv har boet i ejendommen i en periode. Parcelhusreglen er gældende for helårsboliger, ejerlejligheder, sommerhuse og andelsboliger. 

Der er ikke krav om, hvor længe du skal have boet i ejendommen - bare så længe det er en reel beboelse, hvilket du skal kunne dokumentere. Dertil må du ikke bruge ejendommen til erhverv, bofællesskab eller lejemål ved salgstidspunktet. Endelig må ejendommens grundareal ikke overstige 1.400 m2.

Kravene og deres vurdering kan være komplicerede, så det kan derfor være en god idé at få professionel rådgivning. Vil du gerne i kontakt med en af vores eksperter? Så kan du kontakte os nedenfor.