Za većinu europskih zemalja je 2020. godina izgubljena, a dubina pada ovisi od države do države.
Colliers International Hrvatska, Slovenija & BiH predstavlja stanja na tržištu nekretnina široj publici putem webinara pod krovnim nazivom „2020 - kakav utjecaj je imala na tržište i što još od nje možemo očekivati?“ u trajanju od 30 minuta svaki ponedjeljak u 10h, s time da je jučer se održao posljednji webinar u ciklusu.
Partneri i direktori Vedrana Likan i Filip Vučagić su u zaključnom predstavljanju objedinili sve sektore komercijalnih nekretnina te iznijeli investicijske trendove.
Globalno gledajući, zdravstvena situacija je i dalje nepovoljna. No, unatoč trenutnim okolnostima, cjepivo i društvene navike nam ulijevaju nadu da je COVID-19 prolazan trend sa određenim vijekom trajanja. Sa ekonomske strane gledajući, za većinu europskih zemalja je 2020. godina izgubljena, a dubina pada ovisi od države do države. Hrvatska kao država čiji BDP najviše ovisi o turizmu i turističkoj sezoni, će po tom pitanju imati najveći pad. Međutim, očekujemo oporavak i višu stopu rasta u godinama koje slijede. „Predviđamo da će deblji kraj izvući prime nekretnine po kvaliteti i lokaciji te iz atraktivnijih sektora kao što je logistika, dok iz investicijske perspektive gledajući će nekretninama iz primjerice retaila, HTL-a i zabave te nekretninama B i C klase oporavak trajati dulje.“ objasnio je Filip Vučagić, Direktor i Partner u Colliers International Hrvatska, Slovenija i BiH.
Pad BDP-a u svim državama je doveo do eskalacije deficita i javnog duga, no istovremeno su vlade članica EU i centralnih banaka kroz razne monetarne i fiskalne stimulanse pokušavale održati ekonomsku sliku kako ne bi došlo do negativnog ciklusa. Upravo su ti poticaji regulirali likvidnost i omogućili moratorije na otplate dugova i poreznih obveza. Što je to značilo za vlasnike i korisnike nekretnina? Vjerujemo da je sektor nekretnina dobro podnio krizu, uzimajući u obzir da vlasnici nekretnina nisu bili prisiljeni na brzopotezne odluke i prodaju nekretnina za ispod cijene, dok je većina zakupodavaca uvjete svojih dugoročnih ugovora uspjela pregovorima dogovoriti ili ugovore produžiti. Također, kada bude izvjesno da je zdravstvena kriza iza nas i da se zemlje lagano ali sigurno vraćaju u pre-COVID stanje, bit će već prekasno uključiti se na tržište pošto će igrači ostati kroz čitavi period na tržištu.
NPL (non-performing loans) su izostali radi provedenih mjera centralnih banaka, načina na koji banke vrše otplate kredita i moratorije na otplate dugova. Iako će se raditi na tome da ih se izbjegne, velika je vjerojatnost da će ih ipak biti jer je ova zdravstvena kriza imala snažan utjecaj na ekonomiju. Period u kojemu će se pojaviti će biti kroz 2021. godinu, no ne kroz portfelje već će to biti pojedinačni slučajevi sa ne toliko niskim diskontnim cijenama kakve pamtimo od prije nekoliko godina.
Trend volumena investicija je u prvom kvartalu 2020. godine nadmašio prethodne godine, da bi tijekom ljeta naizgled počeo padati i stvarati otklon. Još je očiglednije kada promatramo broj transakcija. Ono što je tome najviše doprinijelo je otežano, tj. zabranjeno putovanje jer kako bi kupili nekretninu treba je analizirati na licu mjesta te osjetiti lokaciju. Ipak, neizvjesno je na koji će se način odigrati na investicijskom tržištu zadnji kvartal koji je tradicionalno najaktivniji.
Prinosi u Hrvatskoj usporedno sa CEE regijom
Za razliku od država poput Poljske i Češke koje su likvidnije te imaju sigurnije yieldove, Hrvatska broji puno manji broj transakcija, ako uopće, ali prati trend CEE regije sa malim risk premijama na yieldove u uredskom i retail sektoru, dok je logistički sektor stabilan.
„Era jeftinog i dostupnog novca se nastavlja, što znači da će yieldovi ostati stabilni ako ne i komprimirati. Vjerujemo također da će kontrola nad zdravstvenom situacijom doprinijeti ekonomskom oporavku i likvidnosti. Ono što će se zasigurno promijeniti, barem u nadolazećem kratkom vremenskom periodu, je da će se broj kupaca smanjiti. Međunarodni kupci će ostati aktivni na našem lokalnom i regionalnom tržištu, no vjerujemo da će se više fokusirati na domicilna tržišta upravo radi otežanog putovanja što će omogućiti više yieldove.“, predviđa Vučagić.
Investicije u sektorima komercijalnih nekretnina
Uredi ostaju generator vrijednosti za kompanije te fokus potražnje investitora. Sektor skladišnih I logističkih nekretnina je fundamentalni pobjednik zdravstvene krize. Razlike plaća i troškova rada u Kini, Dalekom Istoku i Istočnoj Europi se počinju izjednačavati te je vrijednosni lanac jedan od najbitnijih stavki zašto se proizvodnja perspektivno bliži Europi.
Retail se ne bi smio generalizirati kada pričamo o gubitku interesa investitora. Istina je da su trgovački centri izgubili na snazi, no zato su retail parkovi u velikom zanimanju i to upravo radi lake prenamjene u primjerice logističke prostore.
Turizam je kroz povijest dokazao svoju snagu, tako da će zasigurno gubici koje su hotelski operateri ove turističke sezone pretrpjeli biti zapisani samo kao jedna prolazna faza. Ono što dolazi do izražaja je alternativna prenamjena budget i city hotela u takozvani hybrid hospitality. No, hoteli su i dalje u interesu investitora te će do transakcija u HTL sektoru zasigurno doći.
Nizak development yield je bio razlog stagnacije daljnjeg razvoja u svim sektorima nekretnina. Očekujemo da će investitori krenuti sa potražnjom i razvojem logistike, pa i uredskog sektora. Neizbježno će doći do developmenta u stambenom sektoru, uzimajući u obzir zdravu ekonomsku sliku a nedostatak novogradnje.
„Unatoč tome što su mnoge globalne kompanije odlučile raditi od doma do daljnjega te je sve veća popularnost Work from anywhere među digitalnim nomadima, uredi će za poslodavce ostati generator vrijednosti. Ni jedan način rada ne može nadomjestiti sinergijski učinak boravka u istom prostoru, kreativnosti i inovativnosti. Veliki dio naše efikasnosti ovisi upravo o doživljaju, doticaju i radu sa kolegama oko nas.“ Zaključila je Vedrana Likan, Partnerica i direktorica Colliers Hrvatska, Slovenija i BiH.
