Prije COVID-19 pandemije, second home nekretnine se povezivalo isključivo s ljetovanjem, ali porast rada na daljinu je omogućio korištenje tih objekata i tijekom duljih razdoblja.
Uvod
Second home nekretnina je nekretnina za odmor, zasebna ili u resortu, koju vlasnici koriste određeno vrijeme tijekom godine. S druge strane, investicijska nekretnina se kupuje u svrhu stvaranja dobiti. U slučaju second home nekretnine kao investicije dobit se stvara kroz prihod od najma, čak i ako vlasnici povremeno borave u kući. Vlasnici mogu sami dati objekt u najam, koristiti agenciju ili se ujediniti u rental pool (iznajmljivanje preko operatera) koje neki resorti nude.
Developeri i kupci second home nekretnina imaju komplementarni interes. Developerima predstavljaju kratkoročno ulaganje čijom prodajom maksimiziraju prinose, dok ju kupci vide kao dugoročno ulaganje za vlastitu upotrebu ili za stabilne prinose kroz prihode od najma.
Hoteli i stambeni objekti u resortu djeluju sinergijski, kako za developere tako i za kupce. Često se nadopunjuju golf terenima ili marinom kako bi se povećala ukupna privlačnost, privukli potencijalni korisnici i smanjila sezonalnost.
Resorti se obično nalaze na lokacijama izvan urbanih središta i zbog toga su infrastruktura i pristupačnost ključni za njihov uspjeh. Resorti kojima upravlja operater pružaju kupcu nekretnine strukturirane sadržaje te potpuno opremljene stambene jedinice koje zahtijevaju minimalnu brigu oko održavanja.
Mnoge zemlje imaju ograničenja za prodaju jedinica u turističkoj zoni što može zakomplicirati proces prodaje za investitore i kupce. To se obično rješava prodajom preko udjela vlasništva u resortu, međutim može odbiti dio potencijalnih kupce i stvoriti probleme pri financiranju kupnje ili izgradnje.
Perspektiva developera
Razvoj resorta može biti prilično skupa investicija. Potrebno je osigurati veliko zemljište na atraktivnoj lokaciji. Budući da se obično nalaze izvan naseljenih područja, često im trebaju velika infrastrukturna ulaganja u ceste i komunalne usluge. Također, pravna i prostorno-planska pitanja mogu usporiti cjelokupni proces. U takvom okruženju, prodaja smještajnih objekta osigurava brz kapital za smanjenje financijske poluge i poboljšava Internu stopa povrata (IRR) projekta.
Resorti mješovite namjene kombiniraju hotel s pratećim sadržajima i second home rezidencije. Hotel sa sadržajima pruža cjelogodišnje aktivnosti i usluge za cijeli resort. Rezidencije, koje mogu varirati od studio apartmana do luksuznih vila, prodaju se pojedinačnim vlasnicima. Prodaja stambenih jedinica je praktičan način financiranja razvoja resorta, pogotovo zato što se često prodaju i prije početka same izgradnje (off-plan sale). Također, banke zahtijevaju određena razinu unaprijed prodanih jedinica kako bi osigurali potrebno financiranje. Nadalje, hoteli imaju koristi od pružanja usluga i sadržaja vlasnicima rezidencija nakon što resort postane operativan.
Prilikom planiranja resorta i operativnog poslovanja, investitori/developeri moraju odlučiti koliko će vlasnici imati slobode i fleksibilnosti u smislu korištenja, opremanja, održavanja te dizajna same nekretnine. Prodaja nekretnina unutar resorta nosi neke potencijalne opasnosti što se tiče vizualnog dojma i održavanje jedinica, ali to se obično definira u kupoprodajnom ugovoru. Korisnici stambenih objekta mogu koristiti hotelske sadržaje (spa, wellness, fitness, itd.) uz naknadu, kao i barove i restorane, čime se kasnije ostvaruje dodatni prihod za operatera resorta.
Rezidencije mogu nakon kupnje postati dio rental poola resorta, opcija koja je obavezna u nekim resortima, pogotovo u brendiranim. Kada jedinice postanu dio rental poola, moraju održavati određenu razinu opremljenosti i uređenja, što pozitivno utječe na cijeli resort.
Perspektiva kupca
Kupci second home nekretnina se mogu podijeliti u tri skupine: korisnici koji kupuju isključivo za vlastitu upotrebu, korisnici/investitori koji ju koriste nekretninu nekoliko tjedana godišnje i iznajmljuju preostalo vrijeme te investitori koji su zainteresirani samo za prinos, bilo kroz prihod od najma ili kroz rast vrijednosti. Konačno, second home može biti trofejna nekretnina koja predstavlja statusni simbol za mali dio vlasnika luksuznih kuća.
Povrati kroz prihod najma postaju sve važnija motivacija za kupce. Također, manja i jeftinija strana tržišta se širi te su apartmani traženiji od velikih vila. Vlasnici prvenstveno koriste prihode od najma kako bi pokrili troškove posjedovanja nekretnine (održavanje i otplatu rata kredita), dok neki čak uspijevaju ostvarit dodatnu dobit. Kupnja second home nekretnine obično predstavlja dugoročnu investiciju za kupce.
Kupnja second home nekretnine u operiranom resortu nudi mogućnost posjedovanja nekretnine koja ne zahtjeva previše brige, a osigurava zajamčeni povrat. Također, ako je resort brendiran, kupci imaju sigurnost koja dolazi iz standarda samog brenda, uključujući visokokvalitetni namještaj i vrhunsku uslugu. Osim toga, vjerojatno će ostvariti veći prinos nego nekretnine u nebrendiranim resortima.
Trendovi
Brendiranje resorta može imati mnogobrojne prednosti i pozitivan utjecaj koji se očituje kroz bolju popunjenost, višu prodajnu cijenu i daljnje cijene najma. Također, može diferencirati resort od konkurencije, posebno na novim, nerazvijenim tržištima. S druge strane, povećat će troškove ulaganja kako bi se postigli standardi brenda i smanjiti dobit kroz različite naknade za brend. Nadalje, brendiranje resorta ipak ne jamči brži prodaju rezidencijalnih objekata.
Zeleni certifikati postaju sve važniji za nove projekte u razvoju. Ne samo da su banke spremne ponuditi povoljnije uvjete financiranja certificiranim projektima, već su kupci sve više svjesni utjecaja na okoliš i potencijala energetske učinkovitosti. Prema tome, iako takva certifikacija povećava troškove razvoja, može povećati prodajnu cijenu.
Utjecaj COVID-19 pandemije
Prije COVID-19 pandemije, second home nekretnine se povezivalo isključivo s ljetovanjem, ali porast rada na daljinu je omogućio korištenje tih objekata i tijekom duljih razdoblja. Također, može ih se promatrati kao sigurno utočište jer se nalaze daleko od gužve i urbanih sredina. Posebno su popularne nekretnine koje se ne nalaze predaleko i dostupne su automobilom. Pandemija je uzdrmala turističku industriju i budućnost je još uvijek teško za predvidjeti no nastavlja se povećanje popularnosti second home nekretnina, najviše zbog privatnosti koju nude.
Resorti u Hrvatskoj
U usporedbi s drugim mediteranskim zemljama, Hrvatska ima nerazvijeno tržište second home nekretnina. Hrvatska zaostaje u postojećoj ponudi kao i razvoju novih projekata. Postoji samo nekoliko velikih resorta s rezidencijalnom komponentom na cijeloj obali i većina ih se može smatrati starim u kontekstu resorta, jer su izgrađeni prije skoro 10 ili više godina.
Unatoč velikom interesu stranih investitora i developera, u ovom sektoru postoji vrlo malo velikih greenfield ulaganja. Ključne prepreke novim projektima su administrativni problemi (spora i komplicirana birokracija), neučinkovito pravosuđe, fiskalna politika, sezonalnost odredišta kao i pristupačnost lokacije.
Jedno od glavnih pitanja u turističkim destinacijama u Hrvatskoj je prevelika ponuda privatnog smještaja, što loše utječe na samu destinaciju i smanjuje kvalitetu života lokalnog stanovništva. Pretjerana izgradnja stambenih nekretnina koje se na kraju koriste za turistički najam rezultira nedostatkom ponude za primarno stanovanje, preopterećenjem infrastrukture i neprivlačnom vizurom. Prebacivanje fokusa na resorte može ublažiti pritisak na lokalne zajednice.
Promišljenim urbanističkim planiranjem i reguliranim prostornim planovima otvara se mogućnost razvoja hrvatske obale kojim se neće dopustiti prevelika izgrađenost i devastacija okoliša. Centralizacija turističke izgradnje u pomno odabranim i osmišljenim područjima može pomoći u očuvanju drugih dijelova obale. U isto vrijeme, developeri će imati mogućnost profitabilnog ulaganja ako ih lokalne vlasti podrže kroz efikasnu upravu i infrastrukturu.
Lukoran Resort na Ugljanu, novi projekt uskoro na hrvatskom tržištu (Izvor: archilovers.com)
