Posljednjih nekoliko desetljeća zabilježena je rastuća popularnost i priljev kapitala u REIT fondove.
Što su točno REIT-ovi?
Real estate investment trust (REIT) je vrsta investicijskog fonda koji posjeduje, upravlja ili financira nekretnine koje generiraju prihode (income-producing properties). Strukturirani po uzoru na uzajamne fondove (mutual funds), REIT-ovi prikupljaju kapital većeg broja investitora. Navedeno omogućuje individualnim investitorima da ostvare prinos od nekretninskog ulaganja bez da sami direktno kupuju i upravljaju nekretninama. Na većini tržišta REIT fondovi su visoko regulirani, propisujući da se većina prihoda distribuira investitorima kroz isplatu dividendi.
Dvije osnovne kategorije REIT fondova su equity fondovi i mortgage fondovi. Equity REIT fondovi udružuju kapital investitora s ciljem akviziranja, posjedovanja i upravljanja nekretninama koje generiraju prihode. Mortgage REIT-ovi, s druge strane, pružaju financiranje kroz kupnju i plasiranje hipotekarnih kredita ili hipotekarnih vrijednosnih papira (mortgage backed securities – MBS), a s ciljem ostvarivanja prinosa od kamata na te plasmane.
Pružajući dobar omjer rizika i prinosa te snažan dugoročni potencijal za ostvarivanje profita, posljednjih nekoliko desetljeća zabilježena je rastuća popularnost i priljev kapitala u REIT fondove. Kao što se može vidjeti na sljedećem grafikonu, FTSE Nareit Equity REIT indeks[1] nadmašio je S&P 500 dionički indeks u razdoblju od 2002. do 2020. godine. Međutim, treba napomenuti da usporedba uvijek može varirati ovisno o odabranom vremenskom periodu.
Izvor: Colliers na spglobal.com, reit.com
*Ukupni prinos uključuje kapitalni i dividendni prinos
Kao što se može vidjeti iz gornjeg grafikona, u promatranom razdoblju može se primijetiti korelacija između javno izlistanih REIT fondova i glavnog dioničkog indeksa. U smislu diversifikacije portfelja, navedeno predstavlja nedostatak investiranja u REIT-ove u usporedbi s direktnim privatnim ulaganjem u nekretnine.
[1] FTSE Nareit Equity REIT index je slobodno plutajući indeks ponderiran tržišnom kapitalizacijom izlistanih U.S. equity REIT-ova
Šok u 2020. godini
Javno izlistani REIT fondovi mogu biti dobri pokazatelji očekivanja investitora. Budući da cijene dionica javno izlistanih REIT-ova uzimaju u obzir očekivanja o budućnosti, one mogu ukazivati na perspektivu investitora u pogledu očekivanog kretanja tržišta.
2020. godina bila je, i vjerojatno će ostati još neko vrijeme, tema mnogih analiza. Prvi kvartal 2020. godine izazvao je snažan egzogeni šok na europskim i svjetskim financijskim tržištima. Svjetska je zdravstvena organizacija (WHO) 11. ožujka 2020. proglasila pandemiju novog korona virusa (COVID-19). Visoka razina neizvjesnosti uzrokovala je turbulencije na dioničkim, obvezničkim i nekretninskim tržištima.
Iznenadno zaustavljanje globalnog turizma i putovanja dovelo je do neviđeno niskih stopa popunjenosti hotela, dok su mjere i preporuke za ostanak i rad od kuće ispraznile većinu globalnih središnjih poslovnih četvrti (central business districts). Dodatno, većina trgovina i trgovačkih centara koji ne prodaju esencijalne potrepštine, bili su zatvoreni tijekom trajanja najsnažnijih restriktivnih mjera. Istovremeno je velik dio kupovine preusmjeren online, povećavajući potražnju za distribucijskim centrima i logistikom. Naravno, cijene REIT-ova su promptno reagirale.
Sljedeći grafikon prikazuje ukupne prinose po sektorima nekretnina za FTSE Nareit Equity REITs u 2020. godini.
Izvor: Colliers na reit.com
Kao što se može vidjeti iz grafikona iznad, zabilježen je snažan pad u sektorima usmjerenim na krajnje korisnike: maloprodaji, hotelima i resortima te uredskom sektoru. Tijekom najsnažnijeg pada u ožujku 2020. godine, neki od vodećih REIT-ova izgubili su i preko 80% cijene dionica, čak i oni sa snažnim bilancama. Rezidencijalni REIT-ovi su također zabilježili ukupan negativni prinos. Međutim, zanimljivo je za uočiti kako je pod-sektor obiteljskih kuća prikazao pozitivne rezultate, koji su ipak bili nadjačani negativnim prinosom pod-sektora stambenih zgrada (multi-apartment).
S druge strane, sektori nekretnina koji nisu okrenuti krajnjim korisnicima ostvarili su dobre rezultate tijekom 2020. godine. Infrastrukturni, industrijski te sektor podatkovnih centara zabilježili su pozitivne prinose, dok su podatkovni centri (data centres) zabilježili ukupan prinos od preko 20% na razini sektora.
Optimizam oko oporavka u 2021. godini
Snažni fiskalni i monetarni stimulansi, kao i početak kampanje cijepljenja bili su glavni temelji optimizma da će globalna pandemija i njezini učinci biti zaustavljeni u 2021. godini. I još jednom, cijene REIT-ova su brzo reagirale.
Hoteli i resorti, maloprodajni i uredski REIT-ovi, čije su cijene bile značajno ispod njihove neto vrijednosti imovine (NAV), zabilježili su oporavak 2021. godine, pružajući atraktivne mogućnosti za ostvarivanje prinosa, u vrijeme dok su kamatne stope i dalje na nultim razinama.
Online kupovina, iako praktična, ne nudi isto društveno iskustvo kao odlazak u trgovački centar. Niti nudi priliku za usputni odlazak u restoran ili bar. REIT-ovi iz uredskog sektora također su se oporavili, iako u manjoj mjeri. Rad na daljinu pokazao je određene prednosti i dugoročno ostaje prijetanja uredskom sektoru, ali još uvijek ne može u potpunosti zamijeniti dinamično uredsko okruženje koje pruža prostor za suradnju i istovremeno oblikuje korporativnu kulturu.
Stambeni sektor također se oporavio na valu rasta cijena stambenih nekretnina. REIT-ovi koji su fokusirani na infrastrukturni, industrijski i sektor podatkovnih centara nastavili su s rastom iz 2020. godine. Navedeno se može vidjeti na grafikonu ispod koji prikazuje ukupne prinosi po sektorima nekretnina za 2020. godinu i prinos do travnja (year-to-date) 2021. godine.
Izvor: Colliers na reit.com
Za to vrijeme u Hrvatskoj
Iako na Zagrebačkoj burzi još uvijek nema izlistanih REIT-ova ili sličnih fondova specijaliziranih za ulaganje u nekretnine, nekoliko komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj su u vlasništvu REIT-ova koji su izlistani na burzama u inozemstvu (npr. W. P. Carey, Hyprop Investments, Tower Property Fund). Budući da je relativno malo, hrvatsko tržište nekretnina odlikuju određene specifičnosti, ali istovremeno se na tržištu mogu uočiti i neki globalni trendovi.
Industrijski i logistički sektor, slično kao i na globalnom tržištu, percipira se otpornim na promjene koje donosi budućnost te sa snažnim potencijalom rasta. Navedeno dokazuju mnogi novi logistički projekti, uglavnom u zonama oko Zagreba i u Kukuljanovu kod Rijeke. Retaileri su nastavili širenje tijekom 2020. i 2021. godine. Većina novih projekata su big-boxevi, koje najviše razvijaju trgovački lanci u prehrambenom i DIY sektoru, dok je kod špekulativnih projekata zabilježena rastuća popularnost retail parkova.
Iako su mnoge kompanije najavile kako će njihovi zaposlenici imati mogućnost dijelom raditi na daljinu, situacija na zagrebačkom uredskom tržištu i dalje je solidna s velikom potražnjom za uredima A klase i ograničenom dostupnošću modernih prostora. Potražnja u sektorima vezanim za turizam također je snažna i formirana na očekivanjima brzog oporavka turizma u narednim sezonama. Jaz u očekivanjima o cijenama prodavača s jedne strane, te potencijalnih investitora s druge, bio je ograničavajući čimbenik za veći broj ukupnih transakcija. Međutim, valja napomenuti kako su najveće transakcije zaključene na cijenama koje odražavaju stanje prije Covid krize. Utjecaj pandemije može se vidjeti i kroz povećanu popularnost stambenih komponenti u turističkim proizvodima, kao što su second-home residences u turističkim resortima. Iako je ne tržištu još uvijek prisutan visok stupanj neizvjesnosti u pogledu budućnosti, ograničen broj dostupnih prilika na tržištu i niske kamatne stope vrše pritisak na yieldove.
Globalna pandemija inicirala je nove i ubrzala postojeće trendove u industriji nekretnina. Budući da je sigurno kako će novi trendovi u narednom razdoblju nastaviti utjecati na tržište, ovo vrijeme zahtjeva dodatnu razboritost investitora, ali i veću odgovornost konzultanata.
Čitavi blog možete preuzeti ovdje.
