En el tercer trimestre de 2024 el sector de oficinas captó 392M€ de inversión con una cuota de mercado del 17%, situándose por detrás del residencial y logístico.
El volumen global de inversión en el Q3 2024 alcanzó los 2.254,3 M€ (+17,6% vs Q3 2023), impulsado principalmente por el sector residencial que con una cuota de mercado del 20% logró captar 462 M€.
La actividad en el sector de oficinas comienza poco a poco a recuperarse. El volumen acumulado de inversión de Q1-Q3 de 2024 (1.257 M€) iguala las cifras de inversión en oficinas de todo el año 2023 (1.264 M€). Esto supone un crecimiento del 31%.
Las oficinas captaron 1.257 M€ en lo que va de año, 16% de cuota de mercado, mientras que el sector retail registró un 23% (1.801 M€), el hotelero un 21% (1.693 M€), el residencial un 18% (1.384 M€), industrial y logístico un 14% (1.110 M€) y los activos alternativos acumularon un 8% (615 M€).
Alquiler
El tercer trimestre de 2024 ha sido el mejor desde 2019 en términos de absorción, con alrededor de 165.000 m² de contratación en la capital. Dicho lo cual debemos esperar al menos un trimestre más para confirmar la reactivación del mercado de oficinas ya que los números del 2º trimestre estuvieron en línea con los bajos niveles de contratación de postpandemia. A pesar de que la demanda sigue concentrada en las zonas dentro de la M30, especialmente en el CBD y City, la escasa disponibilidad y los altos niveles de renta en CBD han obligado a la demanda a buscar alternativas en otras zonas. En sentido destacamos que el 55% de las operaciones se han realizado fuera del anillo de la M30.
En cuanto a rentas, el CBD de Madrid sigue registrando incrementos, alcanzando una renta prime de 38 €/m²/mes. En zonas descentralizadas, las rentas se han mantenido estables, mientras que en áreas periféricas han tenido leves descensos. Destaca el prealquiler de 22.000 m² para la sede de Cepsa en Mirasierra, desarrollado como un proyecto llave en mano por Monthisa así como el arrendamiento de 15.000 m² por UNIE para formación en Avda de la Ilustración, 15.000 m2 de la Administración en Chamberí y 8.000 m2 de Grupo Gestamp en Madnum.
Barcelona, por su parte, cerró con una absorción de 48.000 m², una cifra moderada en comparación con los trimestres previos. La limitada disponibilidad en CBD y City ha derivado el 70% de la contratación hacia zonas descentralizadas (22@ y zona franca) y periféricas (Esplugues, San Cugat y Cornellà). Las rentas en el CBD han experimentado incrementos leves, alcanzando los 30 €/m²/mes en el segmento prime, mientras que en áreas descentralizadas se han mantenido sin cambios y en zonas periféricas han registrado ligeras caídas. Las empresas prefieren ubicarse en el centro, especialmente en el CBD, con una tasa de desocupación baja. Los nuevos desarrollos se concentran en el Distrito 22@ y la zona franca, con una tasa de disponibilidad del 11,5% y una prime yield de 4,75%.
Inversión
Madrid sigue siendo el principal atractivo para los inversores con el 52% de la inversión de oficinas. Barcelona es la siguiente plaza más atractiva con el 47%. El interés inversor continúa focalizándose en edificios Grado A y ESG en CBD y City. En Madrid, dentro de la M-30, el interés se centra en oportunidades core-plus y value-add donde se busca algo de recorrido en las inversiones, pero con menor exposición al riesgo comercial y oportunidades core en localizaciones más periféricas. Las zonas periféricas presentan tasas de vacío elevadas con buena parte del stock en oferta por lo que los inversores están buscan edificios en estas zonas para su cambio de uso principalmente flex living y hotelero. Los costes de financiación se han reducido en este trimestre. El Euribor se ha reducido en 80 pbs desde principios de año y las previsiones apuntan a más descensos durante los próximos meses. Esto, unido a la rebaja del rendimiento del bono español a 10 años, va a contribuir a dinamizar el mercado y a la compresión de yields. La prime yield en Madrid está en el 4,5%, se ha reducido en 20 pbs desde los máximos que alcanzó en el Q4 de 2023. En Barcelona la prime yield se sitúa en el 4,75% tras comprimirse 15 pbs.
Transacciones Destacadas
Las operaciones más relevantes del Q3 2023 han sido:
- En Madrid, Zurich ha vendido a Besant Capital, Blasson y Latam Capital Advisor un edificio de oficinas con una superficie de 12.000 m² de la calle Alcalá de Madrid por 100 M€.
- En Barcelona destaca la venta de Blackstone a El Consorci de un edificio de oficinas en la Zona Franca con 18.125 m² por 100 M€.
Contexto
Todos los ojos continúan puestos en las políticas monetarias que va a llevar a cabo el BCE, que ante la desaceleración de la inflación y la ralentización de las economías en la zona euro, especialmente en Alemania, en junio y septiembre el BCE ha rebajado los tipos oficiales dejando el nuevo tipo de referencia en el 3,65%. Ante la buena evolución del IPC se prevé que continue con esta tendencia durante el último trimestre del año 2024 y en el 2025.
En EEUU, la Fed ha rebajado en septiembre los tipos de interés en 50 pbs dejándolos en el 5%. Actualmente tiene un IPC del 2,5% y las previsiones para 2024 lo sitúan en el 2,4%. Por lo que es posible que la Fed mantenga la tendencia de rebajas de los tipos oficiales durante los próximos meses.
En España el IPCA parece estar controlado, en junio cerró con un crecimiento del 3,6%, en julio se situó en el 2,9%, en agosto en el 2,4% y en septiembre en el 1,7% (2,4% el subyacente). A medio plazo, la actividad económica se beneficiará de la reducción del impacto del endurecimiento monetario y una relajación de las condiciones de financiación, respaldada por las expectativas de rebajas de los tipos de interés. Estas rebajas de los tipos oficiales serán muy positivas para la reactivación del sector inmobiliario, ya que disminuiría el coste financiero (Euribor) y se comprimirían los rendimientos de los bonos soberanos y por ende, las yields exigidas por los inversores en el sector inmobiliario. El Euribor que en junio se encontraba en el 3,65% actualmente (septiembre) se encuentra en el 2,95%, y podría situarse más bajo a finales de año. De la misma forma, el rendimiento del bono español a 10 años en junio se encontraba en el 3,5%, actualmente está en el 3,0% y para finales de año podría situarse por debajo del 3,0%. Con este escenario las yields podrían comprimirse 25 o incluso 50 pbs en menos de un año.
