Petr Žalský, ředitel oddělení kanceláří a Josef Stanko, research analyst pro Českou republiku odpovídají na čtyři důležité otázky o situaci podpronájmů na českém trhu, vykupování firem z nájemních smluv a kompenzaci nájemníků majitelům.
Kolik metrů čtverečních ploch nabízených na kancelářském trhu k podnájmu bylo reálně podpronajmuto?
Máme-li na trhu cca 77 000 m2 kancelářských prostor k podnájmu, tak ano, je to prostor, který je k dispozici, ale nemůžeme čekat, že bude ubývat po desítkách tisíc metrů kvartálně. Obzvláště v dnešní době, kdy je řada firem ve stavu, kdy nejsou připraveni udělat rozhodnutí na následující roky. Pořád platí, že v naprosté většině případů firma s cca 20 lidmi a více neuzavře závazek na nové prostory dříve než 6 až 9 měsíců před koncem jejich současné doby nájmu. Očekávám, že v 1. kvartálu příštího roku budeme moci řádně posoudit i aktivitu na trhu podnájmů.
Co ovlivňuje množství podpronajatých ploch?
Především poptávka po tomto typu prostor a porovnání finančních a jiných parametrů s jinými variantami, jako jsou klasické nájemní vztahy a servisované kanceláře.
Dochází na trhu k vykupování firem z nájemních smluv? pokud ano, jak je to častý je v a kolika m2 se to již dotklo?
Máme-li na mysli případ, kdy firma, které do konce doby nájmu zbývá x let a na základě dnešní situace přehodnotí svůj postoj ke kancelářských prostorům a chce se jich kompletně vzdát, tak tento jsme zatím neřešili. Řešíme ale případy, kdy zastupujeme firmy, které se chtějí vzdát např. 30% prostor, nebo se díky jiným vlivům, než je covid, stěhují jinam a současný prostor nevyužijí. V těchto případech se jako první nabízí dohoda s pronajímatelem. Je-li neúspěšná a náklady na vyvázání se ze smluv jsou srovnatelné s náklady na budoucí závazky firem, tak, je-li to umožněno uspořádáním prostor, nastupuje cesta podnájmu, nebo přenechání nájemní smlouvy třetí straně.
Jak velké jsou kompenzace nájemníků majitelům v případě vykupování?
V případech, kdy pronajímatel neví, kdy a kým bude prostor následně obsazen, tak se výše kompenzace razantně neliší od výše závazků nájemce na budoucí dohodnuté období. Hovoříme o nájemném, poplatkům za služby a mnohdy i závazku uvést prostor do určitého stavu. A v těchto případech pak nájemce prostor raději nabídne k podnájmu. V situacích, kdy se jedná pouze o zmenšení prostor, tak se i pronajímatel snaží najít řešení a část rizika je na sebe schopen převzít výměnou např. za prodloužení doby nájmu na zbývající část prostor.
